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どこみて買いましょう(マンション編)

はいこんにちは。


不動産投資ランキング
↑ぽちっとお願いします(´・ω・`)

みなさん、物件買えてますか。

私は買えてません・・・最近一戸だけです(´;ω;`)

さて、こちらで予告したどんなとこをとみて買うか、です。

更に区分マンションに焦点を当てます(´・ω・`)

カワウソはこんなとこ見て購入を決めてます。
〈金の面〉
①金額
そらそーですよね。金額見なくちゃ買えません(´・ω・`)
②の利回りと、諸々相談して指値していきます。
②利回り
カワウソは借入少ないので、利回り重視してます。
モノによっては、15~6%でも手を出そうとしますが、基本20%は欲しいマンです。
ここで大事なのは、近隣相場と客付けの難易度。

想定利回りはあくまで想定。
本当にその収入は入ってきますか?という話です。
SUUMOやらホームズやら見てみましょう。
近隣と比べて高くないですか?むしろ家賃を相場より安くしても利回りが確保できた方がよいです。

え?そんなのないって?
それでも探すのです。タイミングと粘り強さで出るときは出ます。

③CF
借入を起こす場合、CFが大事です。
入居率が9割弱でもCF回るように組みます。
え?それは一棟ものの話では?って?
いえいえ、一度空いたらさすがに1~2ヶ月くらいは募集にかかります。
カワウソは年のCFをマイナスにしたくないマンなのです(´・ω・`)

固い不動産投資をやるためにも、頭金をどれくらい入れればそうなるか、とか色々試算してみましょう。

〈資産の面〉
①管理
マンションは管理で買え、でしたっけ。
ほんとそうです。
管理出来てるか出来てないか、エントランスと外観ですぐわかります。

・外壁のどっかが割れてる。なんか剥げてる。
・エントランスにゴミが落ちてる。
・掲示板がちゃんと整理されてない。
・自転車がちゃんと並んでない。
・ゴミ置場がメチャクチャ。
・植栽が伸び放題OR枯れ放題。

この辺ですかね。この辺チェックして、買う前に管理状況聞きます。
外壁ボロボロでも、来年外壁修繕しますーとかならOKです。
ゴミとか整理整頓できてないのは、管理会社の問題ですので、②の会計確認した後、働き掛けましょう。

②管理組合会計等
これめっちゃ大事です。
組合にお金あるかどうかすぐわかります。
あと、計画的に修繕してるなーとか、管理の状態とかザっとわかります。

あと、参考までに敷地権割合とか、修繕積立金とかザっと計算してみましょう。
あれ?単純に修繕積立金分けたら、これくらいになるんじゃない・・・?とか、土地の持ち分〇〇㎡あるやん、この辺1㎡いくらやから・・・とか皮算用でニヤニヤできます(´・ω・`)

③管理人さん(いたら)
お話してみましょう。
「ここ買おうと思ってるんですー。色々教えてくださいー。」
で、色々聞いちゃうといいです。

・近くになんか施設あるかとか
(コンビニ・スーパー・電気量販店・ホームセンター・役所等)
・入居者の雰囲気は
・町会とかあるのか とかとか

不動産屋さんが持ってない情報を管理人さんは持ってたりしますので(´・ω・`)
バカになりません。

それくらいかなぁ。
思いついたら適宜追記します。

こちらカワウソの思っていることなので、えーそれはこーじゃない?とか色々あると思います。
変なとこあったら、是非教えてください(´;ω;`)

ではでは。
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